580財富補給站

房價屢創新高，讓許多上班族感覺晉升有殼一族似乎比登天還難！但其實只要按著專家指示的步驟，一步一步累積資產、買房資訊，購屋自住對受薪族而言並非難事。買房挑選地段時，可先從熟悉的生活環境探索，並根據不同人生階段需求換屋，以自住需求概念出發，依照以下成功4步驟就能買到屬於自己的黃金屋！

步驟1：做好財務規劃　備足頭期款

上班族若有自住購屋需求，應及早做好3~5年的理財規劃，以「收入─（儲蓄＋投資）＝支出」的強迫儲蓄法，達到累積自備款的目標。像是以上班族王小姐每月薪水為3萬5千元，扣除每月固定儲蓄1萬元和基金投資1萬5千元，結餘的1萬元才為可挪用支出。

步驟2：宜及早市調　實際看屋增經驗

房地產後市不明，上班族不僅擔心「買在高點，房市以後可能泡沫」，也擔憂「現在不買，以後更貴」，專家強調，只要想買房就應該提早市場調查，別只躲在家中上網看屋，平日多累積看屋實戰經驗，與房仲培養良好關係，並朝仍有補漲空間的區域及低總價宅下手，先求有再求好，才能早日邁入有殼一族。

步驟3：蛋白區地段　聰明尋好房

地段為房價之母，也是銀行評估放款成數的最大關鍵，建議受薪族在挑選物件時，不僅要考慮工作地點、交通成本和生活機能，也要考慮購屋區段的增值潛力。此外，台灣近年都市重大交通、公共建設持續動工，區域利多不斷釋出，都可作為購屋族判斷房價、住宅需求量的依據。

以地段來說，生活機能好、交通方便、位於市中心的區域被稱為蛋黃區，蛋黃區房價較其他區域高，適合口袋較深的投資人。鄰近蛋黃區的區域便被稱為蛋白區，蛋白區房價相對便宜，且部分蛋白區生活機能充足，交通又方便，適合一般小資首購族入手。

中永和地區是蛋白區中的佼佼者，它跟公館商圈僅有一橋之隔，公車捷運路線發達，生活機能充足，但房價相較市區而言是較低的。

步驟4.善用優惠房貸　建立信用紀錄

而上班族買房最擔心的問題，就是房貸成數不足，加上近來公股銀行對於房貸採取緊縮政策，讓許多人買房還得先擔心房貸過不了關，但政府對於無自用住宅的首購族，依然提供房貸優惠方案，包含：內政部「整合住宅補貼方案」、財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」。

財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」貸款額度最高500萬元，年限最長達30年，若採機動利率，目前房貸利率為前2年1.72%，第3年起2.02%。若不符合資格的購屋族也別擔心，張瀞勻表示，平日可多與往來銀行培養良好的信用紀錄，例如：信用卡繳款正常、將存款集中於主力帳戶等，都有助取得優惠貸款。



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許多人在辦理房貸時也都懂得比價的必要性，不過你真的比「選對」了嗎?台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，一般人最直接受到房貸專案上利率的數字吸引，所以在利率數字上比高低，不過真正的關鍵不僅是在數字上，還包括這背後的其它服務和費用成本，台灣房屋智庫整理申貸前應注意的五大眉角，揭開「房貸廣告」的美麗面紗。 

大多數的銀行會把第一年或前兩年利率訂的比較低，以便吸引顧客，而到了第二年或第三年利率在往上加。其實，第二段或第三段利率才是關係到未來十幾年的房貸利率，要了解各階段利率，才能精準算出整個房貸總金額，也才能真正達到比價目的。因此千萬不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了。 

固定利率對銀行來說，潛在成本較高，因此利率會比機動利率高，雖然當預期市場利率上揚時，選擇固定利率房貸就比較吃香，但是有時市場預期利率上升的幅度，和實際利率變化並不相同，或是發生的時間延遲許久，這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。 

簡單來說，如果預估未來利率波動不大、或利率將下修，則可選擇「機動利率」；而如果目前利率已在低檔、或未來有條升可能，則建議採用「固定利率」計息，或許有機會享有固定低利的優勢，省下不少房貸成本。 

申購房貸除了要比較利率數字，精算每個月要繳的本金和利息之外，還得注意潛在的成本與費用，不然可能會陷入利率的迷思。很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別，其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、帳管費、代償費等附加費用，會增加貸款成本，有時雖然看起來第一階段利率低，但加上手續費後並沒有想像中優惠，甚至更高。 

張旭嵐提醒，尤其有些已有房貸者，看到更優惠利率想要轉貸，卻沒有注意到轉貸可能會延伸出的費用，包括：代書服務費（設定及塗銷費用）、地政機關設定規費及書狀費、銀行手續費（代償費、鑑價費、帳戶管理費及作業費）等，因此消費者在詢問或比較利率的同時，還應該詳細了解附加費用，才能清楚分析貸款成本。 

許多上班族在年底拿到年終獎金，或是每月或每季有大筆工作獎金時，便會規畫提撥部分金額償還房貸，以減少後續的利息支出，不過這時候才發現，原來提前還款是會有違約金的！張旭嵐說，銀行針對貸款額客收取「提前清償違約金」的目的，主要是避免顧客於短期內轉貸。通常違約金的限制，是在貸款的第1~5年不等，收取的金額為貸款金額的一定比例或每月還款金額的倍數。 

雖然房貸在一、兩年內完全清償的機率並不高，違約金的限制影響不大，但有些銀行對顧客的「部分還款」也會收取違約金，這對於想要以部分還款來節省利息的顧客而言就會有影響，因此，在辦理房貸前，一定要事先問清楚有關違約金的限制條件，確定「提前部份還款」或「提前清償」，是否須負擔違約金。 

為了減輕貸款壓力，許多申貸者會拉長貸款期限，從20年到40年期不等，提醒您，銀行都有貸款者年齡和申貸年限加起來不超過75年的限制，因此年紀較長的申貸者還款期限的限制較多，而年紀越輕，貸款年限的彈性越高。如果是五十歲以上，無固定收入的退休族群，較難爭取到優惠利率，銀行放款條件較更嚴謹，建議可用以子女的名義申請房貸，便可延長房貸還款年限，減少房貸的壓力。

好房News記者黃慈雯／整理報導

在日常生活中，房子漸漸成為一個關鍵詞，買房也成為人生中的一件大事，而自古以來的傳統觀念，男人成了提供房產保護的形象，認為男人一定要買房。但現代女性意識抬頭，認為女人應該當自強，不應該什麼都只靠男人，自己的荷包有錢更可靠，而買房就成了女人的絕對要件。



房子比男人還要重要，女人一定要有房的5個理由：

1、考驗男人的工具。 買房不是件小事，能不靠貸款就買房的人微乎其微，而現今經濟不景氣，養家已經很難，何況還要養房。但是如果男人能把這個重責大任給擔負起來，那就可以說明有沒有能力可以盡好其他的責任，能不能給予女人一個安定的未來，這就成了一門男人的必修課。

2、女人的衡量尺規。 兩個人年紀相仿，自己賺的錢也不多，但男人有實力可以買房，就代表男方家庭的經濟能力尚可，在將來養房又養老的壓力相對就會小些。若兩人都有經濟基出，女人還是希望活在男人的保護傘下，男人多付出一點，這樣女人買房的壓力就不這麼大。

3、一種投資也是一種儲蓄。 股票會虧、工作會被裁員，這年頭什麼都有可能貶值，就只有房子最有保值效益，就算自己不住，還能透過出租房子來賺取租金，多一項收入。

4、安全感的來源。 更多時候女人會從房子身上找取安全感，因為沒人可以保證一段感情的有效期，男人可能會跑，但房子永遠不會長腳自己跑掉，感覺比男人還要可靠。

5、一個大型的玩具。 女人一輩子都在花錢一輩子都在打扮，而房子也可以把它當成孩子來打扮、裝修，裝扮成自己喜歡的樣子，這和化什麼妝，穿什麼樣的衣服是一樣的道理。你可以把整間房子塗成粉紅色它都不會有怨言，但男人絕不能讓你這樣對他。 但其實買不買房跟結不結婚本就沒有直接的關係，因為女人嫁的是男人而不是房子，所以要是女人用沒有房子為由不結婚，那就說明了女人還沒有準備好，只是找一個看起來很難的理由來拒絕。因為當女人真的愛上的時候，眼裡根本看不到有沒有房子。

原文網址: 房子比男人重要！女人要有房的5大理由 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/12854652944.html

國內房價高漲、房市泡沫化疑慮升高，

國銀房貸餘額前三大銀行--土銀、合庫與台銀，近期皆相繼推出新的房貸管制措施。 國內房價高漲、房市泡沫化疑慮升高，

國銀龍頭台灣銀行決定出手，重新擬定房貸風險控管措施,對於成數的調整，內部將會有配套措施，而非一體適用、全數從八成下殺至七成五或七成，避免傷害到有自住需求的客戶。

台銀內部研擬調整的方向為：針對非自辦土建融的分戶貸款，或區域漲幅較大，以及區域推案量較大的地區，房貸成數上限調降為七成，若超過須報請總行同意。 另外，所得收支比低於120%者，貸款成數上限比一般貸款戶再減少0.5成，如果超過上限一樣要須呈報總行同意。

目前台銀的鑑價方法，除參考內政部實價登錄價格外，也會檢視房貸戶買賣合約，並比照台銀內部資料庫，哪些區域合宜價格為多少，最後在這些不同的鑑價標準裡，取最低一項作為基準。 鑑價出爐後，再根據借款人的條件給予不同成數。因此，鑑價可能是市價的八成，而銀行貸款只貸八成，所以房貸可能是市價的六四成，藉此降低貸款風險。 台銀表示，目前房貸成數最高八成，且只有台北市較有機會貸到，至於新北市等B區，成數約七成五，其餘較偏遠的南部、東部為C區，成數最高七成或更低。 台銀高層指出，對於自住需求者，台銀將會提供所需資金，但對於投資需求者，視情況限縮房貸成數。

財政部正在研訂102年度售屋所得財產交易所得額標準，將以房屋「實際買賣價格」課徵售屋所得稅，財政部提醒民眾，最好保留買賣房屋之相關成本與實價證明，才是最節稅的方式。 實價課稅將至，財政部提醒民眾，未來賣屋最好保留相關成本與實價證明。根據《經濟日報》報導，財政部表示，未來在計算出售房屋的所得稅時，將以「實價」申報，目前係以財政部訂頒的「售屋財產交易所得額」為標準，僅適用於無法自行舉證購屋相關成本者。 所謂售屋財產交易所得額，即每年財政部會依據房市變化，訂定各縣市適用的課稅比率，其所採用的稅基非房屋買賣的實際價格，而是按售出房屋的評定現值，乘上財政部訂頒之所得額推計比率，得出售屋所得後，再乘上個人總所稅率。 舉例來說，以房屋評定現值200萬元的房屋為例，若未舉證成本，稅捐機關是按房屋評定現值200萬元乘上42％，算出課稅所得為84萬元後，再併入與其他綜合所得一併計算所得稅。 不過，將來課稅以「實際買賣價格」為標準，除非能自行舉證為賠本售屋或售屋獲利率低於財政部所訂課稅比率者，才以「售屋財產交易所得額」來推計所得。有基於此，財政部強調，民眾買賣房屋最好保留相關成本與賣價證明，以便日後舉證。

原文網址: 防範「實價課稅」衝擊　「自行舉證」最節稅 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/18220052780.html

茲列舉購屋基本知識與法律常識23招，供消費者參考：

一、產權調查不可或缺 :房地產交易之產權調查，均以登記簿謄本標示部、所有權部與他項權利部之內容為主，其旨在查察房地產之面積、持分比例、使用管制、建物用途等有無瑕疵？是否被查封、假扣押、假處分？有無抵押權設定？設定權利價值為何？ 等等，此皆關係到交易之基本權益。

二、房地產非經登記不生效力 :我國房地產登記，係採登記生效要件主義。

亦即，登記簿謄本所載明之登記名義人即為真正權利人，即使買方之買賣價金已經付清，但尚未辦竣所有權移轉登記，法律上該不動產仍屬賣方所有。因此，產權登記完竣與交屋及貸款之撥放理應同步處理。

三、不動產說明書之交付與簽章 :房地產交易之專業人士有不動產估價師、地政士與不動產經紀人三人，其中交易過程中，不動產經紀人有義務就屋況、產權面積、建物公共使用、住戶規約、樓管及契約內容，書立不動產說明書並簽章對消費者負責。

四、比價非比價格，應比價值與售後服務 :價格競爭固然為公平競爭之一環，但，房地產專業服務非一般商品，尤以房地產交易安全與監督機制更屬無形服務，此非比價而得判定其價格與價值之區別，消費者切莫以為低價服務之代書或仲介品質，必然會與正常收費之服務品質相同。

五、善用仲介與地政士之雙照服務 :不動產買賣交易動輒百萬、千萬，目前仲介業收取之仲介報酬，買方為總價之0.5%~2%，賣方為總價之3%~5%(雙方合計不得逾6%)；

而地政士買賣及抵押貸款登記之代辦費用，為12,000元~18,000元不等，其在本質上分別負責仲介斡旋、成交、屋況點交及產權過戶、簽約保障之不同職責，亦為房地產交易之二大支柱。

訂金.斡旋金.要約書3者的差別

六、善用要約書，非斡旋金 : 據消基會統計，委託仲介銷售時，斡旋金之申訴案件所佔比例竟然最多，買方擬請仲介業斡旋議價時，應以「要約書」(不必交付價金)為主；

但若擬支付一定價金表示議價之誠意，即為斡旋金（所簽訂之契約即為斡旋契約），此選擇權在買方，且仲介業有義務提醒買方應先行放棄使用要約書後，始得使用斡旋金議價。

七、住戶規約係公寓大廈自治之法律 :住戶規約為公寓大廈內部的特別約定，亦屬公寓大廈住戶間相互規範之法律，實務上應先查明其相關規定，例如：管理費會否過高？可否懸掛冷氣機或廣告招牌，居家管理有無特別限制？可否飼養寵物？可否加設鋁鐵窗等，以免搬家變成痛苦之開始。

八、買賣契約先行審閱 :消費者看屋，不論是成屋、預售屋、中古屋，都不要衝動支付定金，也不要倉促簽約。

契約亦應至少有三到五天的審閱期，要帶回家找地政士（代書）或專業人士審閱；即使擬先行支付定金也以十萬元以內為宜。

九、買賣契約應由地政士(代書)簽章負責:房地產交易過程最重要的莫過於契約之簽訂，實務上買賣契約多以定型化形式為之，買賣雙方均有權指定地政士辦理產權過戶，尤其是契約簽訂同時應由地政士說明內容、法義，甚至朗讀與分析並簽章以示負責。.

十、簽定買賣契約後反設定抵押權保障已付買賣價金 :抵押權，可為買賣契約中買方已付價金由賣方返還之擔保。其目的旨在保護買方已支付之契約款，仍受優先受償之保障。亦即買方可考慮簽約後就買賣標的已付價金之同額，設定抵押權予自己。

十一、經查封、假扣押、假處分或訴訟中之註記者儘量避免購買 :限制登記，包括：查封、假扣押、假處分、預告登記、破產、禁止處分登記，旨在限制登記名義人妨礙債權人利益所為之一切新登記行為。

是以，不建議購買有限制登記的不動產，除非有專業人士從旁協助或負責處理。另，若為註記「訴訟中」者，更表示賣方與他人涉及訴訟糾紛，更應迴避。

十二、貸款撥付應由地政士與不動產經紀人共同監督 :房地產貸款，多屬契約尾款之償付，一般約為總價百分之六十至百分之八十。

是以，貸款之額度是否足夠給付尾款？利率買方會否滿意？撥付貸款時點賣方會否如願？代償賣方原貸款之時點與餘額是否有爭議？買方會否在撥款後拒絕轉帳支付尾款？等等，均足以影響買賣交易之進行，具專業能力之地政士與不動產經紀人理應共同監督與負責。

十三、交屋應與銀行貸款撥付同時為之 :實務上買方多在尾款(含貸款)收訖同時交屋，亦即，交屋多在買方貸款由銀行轉帳入賣方帳戶之同日為之。

但，當發生賣方原租賃契約未終止或未換約，或賣方惡意再出租或賣方因與債權人發生糾紛導致被強佔房屋，甚或交屋有瑕疵者，此時必然導致買方之投訴無門。

因此，買方應在交付尾款之前，先行會同地政士與不動產經紀人查勘現場點交並製作清冊，俟地政士申辦買賣及抵押權登記後會同至銀行，將貸款撥付買方並轉帳至賣方帳戶同時點交鑰匙交屋。

十四、注意建物坪數比例 : 建物面積，區分為主建物、附屬建物及共用部分（公共設施）三大部分。

其坪數、比例是否相當，與現況是否相符，均屬購屋最大盲點。試想主建物20坪、陽台3坪、露台10坪、公設5坪，合計38坪之房子，讓人誤以為有38坪之大小或價值，其買入後之感覺如何？

十五、建物基地號與土地權狀不符 :建物之基地（使用執照記載）與建物坐落（實際投影），係屬不同之位置與空間，假設消費者購買之建物使用執照，包括1、2、3基地號，但建物只坐落在1地號上，試問2、3基地是否應一併過戶產權？

十六、建物之基地持分比例不相當 :建物之基地持分比例，係指建物應有之基地所有權權利範圍(持分)，但其持分是否分配合理？非一般消費者所能知悉。

尤其，多數消費者從未關心其土地持分比例之多寡，此乃不動產交易過程之最大隱憂，宜責成地政士判斷是否相當。

十七、公共設施權利範圍是否為虛坪 :共用部分（即公共設施）並未核發所有權狀，實務上應注意該建物之停車位部分，可能因約定予他人專用，導致車道或其他空間仍分攤予全體住戶共有，此時形成車道之共有權屬全體住戶，但車位之權利卻屬特定住戶之窘況，此有虛坪買賣之嫌。

十八、法定空地之停車位與一樓後面之空地專用權 :停車位若位於法定空地或一樓後面之空地專用權，實務上多屬共有專用性質，其在買賣簽約前更應事先查明住戶規約有無載明歸屬何人所專用，否則應取得全體土地所有權人之「共有分管協議」，以免發生使用之爭議。

十九、有權狀之停車位應否具土地之持分權利 :地下室停車位登記為主建物(專有部分)者，其買賣交易即屬區分所有建物之專有部分買賣，係屬「視同區分所有建物」之產權移轉，該車位理應具備一定比例之基地持分併同移轉，

但實務上可能隱藏在該樓層之區分所有建物內，此時可參照隔壁、樓上或樓下同建物面積之其他所有權人之基地持分，據以判斷該基地持分比例是否相當，以免買了房屋少了土地持分！

二十、地下室停車位買賣，應區分為大公或小公 :地下室之停車位買賣，屬「共用部分」（即公共設施）之買賣時，尚須查明係小公或大公之買賣。其屬小公共者，過戶產權比例通常為「車位數分之一」（即20個車位持分為各1/20）；

屬大公共者，為共有專用之性質，應查明登記簿有無載明車位編號，否則應取得「共有分管協議書」或在住戶規約中明載為那一戶所專用，以免交屋後使用該車位時發生爭議！

二十一、建物之用途，關係貸款額度與比例 :建物登記簿謄本之用途欄，多以「住宅、集合住宅、店舖、一般事務所、工廠、廠房、宿舍」等載明，實務上，絕大多數之優惠貸款，均會要求建物之用途須為「住宅」。

消費者應查明其購買需求是否相符？有無影響優惠貸款條件、額度或利率？會否增加其他之稅費負擔？此部分應由地政士予以提示，以免造成買賣重大之糾紛。

二十二、從平面圖尺寸判斷有無違章 :買賣房屋涉及增建房屋或陽台外移等情事時，涉及室內有無變更設計，是以，契約理應載明其權利歸屬，且明定其單價是否與一般建物相同，實務上陽台變成室內或再外移，或當樓層之小公併入室內空間銷售時，均可由建物測量成果圖之平面圖(尺寸)，予以查明判定。






二十三、從地籍圖判斷有無路沖或變更都市計畫之可能 :地籍圖與都市計畫套繪圖之調查，旨在查明基地與道路之關係，實務上應責成地政士與在圖示上著色並作為契約之附件，其目的旨在，分辨其使用管制判斷會否道路徵收之虞。

消基會統計，近五年之購屋申訴案件，最常發生「退定」的問題，即為契約之糾紛，其涉及產權、面積、車位、公設品質與委託仲介等不同的買賣糾紛。

 

記者葉秀媛／綜合報導

奢侈稅上路已經一段時間了，但仍有不少民眾不清楚規定，而遭追稅的案例。你知道少做一個動作，就可能被課上百萬嗎？還有號稱免奢侈稅的農地，也被國稅局盯上了嗎？買賣房屋你不可忽略的四大要點！ 深入了解奢侈稅辦法，才不會傻傻被課稅！（圖／好房資料中心）

一、換新屋要課奢侈稅？
免！ 舉一案例，設籍在台南的陳先生在台北工作，一年前在汐止買了一棟房子自住，但沒有遷戶，不久因為工作調動，賣掉房屋，改搬買到市區，隔了幾個月，國稅局居然寄來奢侈稅補繳單，通知陳先生不僅要繳納九十萬元的奢侈稅，還附上了五十萬元的罰鍰，陳先生氣得跳腳，他認為自己是純自住、非投資，應該不須繳交奢侈稅。 很多民眾就因為少了「遷戶籍」這個動作，不僅要補稅還被罰鍰，主要原因是法律上規定戶籍登記為認定是否屬「自用住宅」的法定形式要件，不然沒有辦法確定你是否有沒有營業或出租，因此無法排除課稅。根據財政部最新規定，無論一般換屋或非自願性換屋，出售不動產後三個月內，將戶籍遷入留供自住的房屋，就可以免課奢侈稅。

二、夫妻互贈要課奢侈稅？
免！ 稅捐機關表示：「夫妻互贈與不動產，需注意別跟奢侈稅扯上邊，否則划不來。」夫妻相互贈與土地，可以「申請不課」徵土地增值稅，所以這是屬於自主性申請，別讓自己的權益睡著，然後還要被課上一筆稅！此外，受贈人接受後，兩年內一樣不可售出，不然一樣要被課奢侈稅。

三、調職賣房要課奢侈稅？
免！ 「不可抗拒因素」目前正是民眾與政府爭執的議題，最典型例子是因調職，未滿兩年而賣房，屬不可抗拒因素，如公司調職，不予課稅。但有民眾因家中因素，調職賣房，被判定為非不可抗拒，依舊要繳納奢侈稅。原因是因為民眾是自己主動調職，而非被迫調職。 因此，針對是否擴大奢侈稅的豁免條款，財長張盛和表示，奢侈稅原則是不要傷及無辜，但「為經濟因素」的認定，也要看個案。但一般情況下，只要非自願性賣房，別忘了爭取自己的權益！

四、出售農舍要課奢侈稅？
免！ 最近購買農地，興建農舍，蔚為一股風潮。一般我們認知上，農地是不用課奢侈稅的。有民眾向國稅局詢問，出售持有期間未滿2年之農地及其地上農舍，但該農地並非都市計畫區內之土地，為何遭課奢侈稅並處罰？ 財政部北區國稅局表示，所有權人應出示該管地方稅捐機關核發的「土地增值稅不課徵證明書」，如果沒有申請不課徵土地增值稅，就要提供「農業用地作農業使用證明書」或「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，經國稅稽徵機關認定符合不課徵土地增值稅要件者，才可排除課稅。 此外，最近還有因算錯奢侈稅期，而遭追稅上百萬和罰鍰，怒告房仲的事件。國稅局表示，依法奢侈稅是以不動產完成登記取得所有權之日起算，一直到訂定銷售契約日為止，但最近許多買賣未申報奢侈稅的案例，都算到銷售移轉登記日為止，等於提前一個月賣屋，符合奢侈稅課稅範圍。 買屋賣屋是大事情，奢侈稅一課動輒上百萬，民眾們相信專業之外，也別忘了自己了解相關知識來保護自身權益！

原文網址: 小心奢侈稅找上門！不可忽視的賣屋四大點 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/68515046213.html