580財富補給站

財政部中區國稅局表示，特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第5條第1款規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，免徵奢侈稅。惟如取巧安排利用人頭戶登記買賣房地者，一經查獲，除依法補稅外，最高可按所漏稅額處2.5倍罰鍰。 

該局最近查核發現，甲君自2011年6月起(即奢侈稅條例施行後)持續於短期間買賣4筆不動產，假藉歷次出售房地時，其名下僅有1戶自住房地，巧取安排以形式符合免徴奢侈稅規定規避稅負。 


經深入追查發現，甲君所出售之房地係由其前夫乙君以法拍方式取得，乙君因名下有多筆房地，持續買賣不動產，恐涉及課徵奢侈稅問題，又考量甲君名下無不動產，故乙君透過先贈與離婚配偶甲君再由甲君銷售與第三人，甲君收取出售價款後再轉匯給乙君，不動產交易所獲之經濟利益均歸屬乙君。 

國稅局乃認為乙君有假藉贈與規避奢侈稅之實。依實質課稅原則，乃依奢侈稅條例第18條及第22條規定，核定乙君自2011年6月起迄2013年2月止多次假借甲君為人頭登記買賣房地，銷售價格合計2,100餘萬元，除核定補徵奢侈稅外，並按所漏稅額處2.5倍罰鍰，得不償失。 

該局指出，為維護租稅公平及居住正義，將持續針對各種不當形式安排，短期投機買賣不動產規避奢侈稅案件加強查核，如有不法利用他人名義買賣房地，一經查獲將依相關規定補稅處罰，除可按所漏稅額處2.5倍罰鍰外，情節嚴重並涉有稅捐稽徵法第41條所規定逃漏稅罪者，可處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣6萬元以下罰金；若係幫助納稅義務人利用人頭戶方式從事交易涉有稅捐稽徵法第43條所規定教唆或幫助逃漏稅罪者，可處3年以下有期徒刑、拘役或科新台幣6萬元以下罰金。 

該局特別呼籲，納稅義務人應自行檢視有無上述違章情事，倘因一時不察，未依規定申報繳納奢侈稅者，凡屬未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件，均可依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動補報補繳稅款，免予處罰。

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　　為遏止投資客炒房，財政部長張盛和日前在立院中表示，有意將奢侈稅轉型，並逐步朝向房地合一的實價課稅邁進。實價課稅到底能不能打壓房價？房產專家田大權指出，多個歐美等鄰近國家早已實施實價課稅，但房價卻不跌反漲，他認為，房市根本沒有課稅問題，房價漲不漲才是關鍵，難道有人會因為影城課娛樂稅就不去看電影嗎？

 

奢侈稅將轉型成實價課稅，田大權認為問題不是課多少稅，房價漲不漲才是關鍵



　　財政部日前召開「推動不動產稅制朝房地合一課稅制之阻力及其解決之道」專案報告，期間多位立委對於房地合一稅提出疑問，財政部長張盛和回應，雖然目前尚未規劃，但奢侈稅實施再過1年半，也就是滿4年後，就能將奢侈稅轉型成房地合一的實價課稅。 外界關心實價課稅能不能有效打房？對此，大聲行銷總監田大權指出，美國房市近1年上漲32％、香港購屋所得比世界第一、中國70大城市房價已連漲20個月、新加坡2009年至今房價漲幅61％，以上這些國家都已實施實價課稅，中國打房打得也比台灣兇，但房價卻不跌反漲。

 

　　田大權表示，房市沒有課稅問題，房價漲不漲才是關鍵，難道你會因為影城課娛樂稅就不看電影，中樂透要繳20％所得稅就不買彩券了？他指出，稅更重，如果有錢人還是住得起大安區，結論是更公平？還是M化的更嚴重？

 

 

 

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　　對於持有房產或想買房的民眾來說，必須掌握房價趨勢。今年第1季以來，北部都會區成交量萎縮，中南部的買賣移棟數，又涵蓋不少第1次登記的新成屋，拉抬了實際成交情形，因此成交量是否能復甦？4、5月就是重要關鍵，要如何掌握房價是否反轉緩步修正？三項指教得密切留意。

 

房市多空膠著，須掌握幾項指標判斷趨勢



一、  資金流向

　　房地產走了超過10年大多頭，金融海嘯過後更有不少人將資金投入不動產，換句話說，看準低利率時代及不動產仍有增值前景，手邊有閒錢的民眾，將購屋視為理財工具首選。 不過，隨著房價上漲動能減弱，2年前奢侈稅上路過後，海外不動產投資愈來愈興盛，許多屋主早已獲利了結部分房產，轉而到海外投資，天時地利不動產總經理張欣民就說，今年資金還是會往海外，尤其是鎖定具增值動能的城市。他說，最近隨著政府拉抬台股，資金往股市投入也已經逐漸發酵，未來趨勢也會更明顯。

 

二、實價揭露破盤價

　　實價登錄是重要的房價揭露資訊，對於長期有關注區域房價的民眾來說，區域若出現跌破行情案例，則值得觀察是否近期還會出現低價揭露訊息，進而「成氣候」。對買方來說，可評估是否已經修正到預期房價而進場，但若物件位於次級地段或交通、生活機能條件較差的區域，則得特別留意後市狀況，掌握買房風險。

 

三、法拍釋出量

　　現在房價是否已經「溫水煮青蛙」了？若資金持續抽離、政府增稅打房及房價上漲動能有限，這些都已經發生了，未來可特別留意法拍釋出量是否有增加。專家指出，以過去幾年來說，急需資金變現的民眾，房產還不需被查封或釋出拍賣，就順利在房仲市場出售，也讓法拍量銳減，同時，低利率時代也極少出現無法繳出貸款的案例。 假若法拍量從谷底反彈增加，便可判斷房市轉趨空頭市場，後續則可觀察整體拍賣情形，買方再考量是否要進場購屋。

 

 

 

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陷阱1：冷門房變熱銷屋 別被其他買方沖昏頭

「房市正熱時，很多買方都會擔心，難得看到一間真的很喜歡的房子，如果晚一點下手是不是就買不到了？」天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，賣方很會利用心理戰術製造房子的熱銷假象，讓買方加速購屋決策。張欣民舉例，中古屋的仲介特別愛約不同組買方在同時間看房，預售屋代銷公司不但會舉辦許多造勢活動，有些公司甚至還會找臨時演員充當買方，或是在談價時讓前後桌盡量坐滿議價客戶，就是要讓製造出不買不行的氛圍。張欣民笑說，這種情形很難判斷真假，最好的方式就是堅定心中的尺度，確定物件及周邊環境是不是自己要的，而且不要隨便追價，免得落入賣方的圈套。

陷阱2：單價灌水 其實你買得沒有想像中便宜

全新電梯大樓加上坡道平面車位，50坪才賣2000萬，算下來一坪只要40萬？但事實上，車位就佔了10坪，附近的坡道平面車位一個大約200萬，總價就必須扣除車位價格，總坪數也要扣除車位，真正的單價其實是(2000萬-200萬)/( 50坪-10坪)，也就是45萬！這樣一算下來，每坪就多了5萬！甚至有些賣方主打「使用面積」，想魚目混珠將違建的露台、夾層屋面積通通算進來。年輕族群在算房價時，可要看清楚權狀，確認每一項目的坪數，才能換算出室內實際坪數的單價。

陷阱3：樣品屋差很大 寬敞空間全靠偷工減料

購買預售屋時無法看到實屋，因此買方只要一看到氣宇非凡的樣品屋，就好像看到了自己的未來，加上銷售人員不斷鼓吹，年輕族群很容易就陷下去。不過從事代銷多年的曾小姐強調，豪華氣派的樣品屋絕對僅供參考。為了放大空間感，樣品屋往往會刻意挑高，使用的是比較薄的木製壁面，衣櫃鞋櫃的深度也是能少就少，看起來就會比實際坪數來得大。曾小姐透露，有些樣品屋的坪數甚至會做得比實屋來得大些，但契約上早已明言預售房屋廣告或展示內容若與契約有差異時必須以契約為準，最後買方只能啞巴吃黃蓮。因此購屋時千萬不要被樣品屋迷惑，與其相信樣品屋，倒不如去看同個建商其他成屋的相似坪數物件，可能對於空間更有概念。

陷阱4：外接待中心攬客 實際工地好偏僻

為了搶客源，越來越多建商在建案附近的主要道路上蓋起了「外接待中心」來吸引買方注意，年輕人一看到美輪美奐的接待中心就停車，看完模型跟樣品屋就下單，卻沒有發現，原來外接待中心並非實際工地的位置，因此引來不少購屋糾紛。這樣的「外接待中心」在郊區更是為數眾多，有些基地位置偏遠，更要透過外接待中心向外攬客，但這樣的建案，往往生活機能不佳，未來半夜要到便利商店買個飲料都得開車。張欣民提醒，年輕族群絕不可衝動購屋，務必確認接待中心的位置是不是就是未來的工地，若確認是「外接待中心」，一定要要求房屋銷售人員帶自己到工地現場看一看，看附近是否有甚麼嫌惡設施或未來周邊的開發有哪些，並搭配模型圖了解未來房子確切的座向及位置。

陷阱5：土地分區沒搞清 買得便宜卻惹一身腥

土地越來越稀少，也越來越寸土寸金，建商為了壓低成本，自然就往農地、工業用地等土地動腦筋，前幾年在大台北地區的工業住宅也曾因低價引起一陣風潮。不過，張欣民提醒，購買工業住宅仍存在許多如：不合法規、銀行貸款不易、未來脫手不易等風險。要變更為住宅用地不是不可能，但要先繳交高額保證金，審核通過才可變更為住宅用地，就有知名建案因未變更為一般住宅用地而遲遲無法交屋，高額保證金還得由建商及住戶共同分擔，所付出的心力與成本皆不小。張欣民建議，確認自己喜歡的房子後，到地政事務所調閱土地謄本，就能了解土地的使用分區。

陷阱6：裝潢遮瑕 只做足了表面功夫

房仲業者透露，最容易被漂亮裝潢所迷惑的就屬年輕族群了，由於中古屋的賣相不佳，屋主往往會做些裝潢來掩蓋漏水及壁癌的痕跡，而買方若怕麻煩又希望能減少裝潢費用，常會被房仲業者「即刻入住」的說法打動，卻沒想到漂亮的裝潢也意味著較高的購屋成本。其實，屋主也不可能為新買方大興土木，會砸錢去做的往往只有表面，但有許多「看不見」的小地方，才是影響未來生活品質的關鍵。以中古屋最常見的漏水問題來說，若管線不重換又沒有做好防水工程，未來肯定會漏水，但屋主通常在售屋時不會去改善這些看不見的地方，因此年輕族群若要買中古屋，不妨自己來裝潢，紮實做好基礎工程，還能打造完全屬於自己的風格屋。

陷阱7：屋主急售 惡鄰居才是不能說的祕密

有些房子景觀好、學區好、採光佳、生活機能便利....，買方在看屋時也來來回回謹慎看了好幾遍，簽約時買方還很慶幸屋主急售，自己能撿到便宜。等到實際入住後，卻發現樓上鄰居半夜總是發神經敲敲打打，樓下鄰居鬧鐘總是要在清晨響個一小時才會醒來，隔壁的每天都要打麻將打到凌晨，這才知道，屋主的急售，其實另有原因。身處在地狹人稠的台灣，很難不清楚左右鄰居的動態，買屋前別忘了先跟左右鄰居或管委會打探，周圍是否有怪鄰居，免得入住後要長期忍受噪音或精神上的壓力。

宗宸產管理顧問有限公司~~~關心您!!

買房要花的可不是花小錢，一但做了購屋的決定，也不能說搬就搬，要讓自己有個愉快的居住空間，避開7大購屋陷阱，謹慎做購屋決定最重要！

 

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　　最近服貿話題炒得沸沸湯湯，不少人擔心陸資來台之後，台灣將逐漸走向香港化，特別是和民眾息息相關的不動產，是不是會越來越高不可攀？其實，不論服貿與否，在全球化的現在，資金自然會找路走，不動產市場也將走向分流與M型化。



 

服貿開 房價將無線拉抬

　　近來不少朋友在問，局勢發展如此，會不會牽動到不動產市場？許多人甚至認為，當大量資金來到台灣，光用買的，就足以買到台灣人沒有立錐之地。這在香港、新加坡來看，似乎都有跡可循，但若要真平心而論，我的回答會是：「外來資金當然可能拉抬房市與房價，但一定不會是全面性的拉抬。」

　　怎麼說呢？若從目前全球化的資金與人才的流動來看，各國、各類標的與價值都被放在同一個天秤上，資金與人才一定往最有利方向走，換言之，強者越強，弱者越弱的道理，在各領域上都會挺受用。

 

精挑好貨 高端產品不寂寞

　　服貿最直接的影響，就是高端優質產品勝出，這個趨勢從2008年鮭魚返鄉潮以來就已經成型，當台灣湧現了大筆資金，反應最明顯直接的，就是豪宅市場，建商持續推出質量兼具的優質豪宅，市場也不斷傳出成交天價。對於高端客戶來說，好產品不會寂寞。因此，具有特色、具有穩定收益的標的，勝出如水到渠成。

 

不買就租，租屋租金蠢動

　　另一狀況是，若真的出現就業人口增加潮，由於政府對外籍資金仍有購屋資格限制，加上貸款與未來獲利了結等問題，不見得會出現購屋潮，可是居住需求仍在，也因此帶動租屋市場。

　　特別是位於主要商業區周邊，如東區、信義計畫區，周邊辦公室多，受惠距離優勢，只要能滿足需求，自然會有租屋客買單，而這些租屋客多為白領，比較不易出現「租霸」，影響所及，連年不漲的租金將因此蠢動，對於包租公來說，可算是還不錯的消息。

　　不可諱言，雖然目前陸資有「345」的購屋限制（3年內不能移轉，1年來台居住不能超過4個月，貸款成數不超過5成），可市場仍舊不乏透過第三地轉進的傳聞，但冷靜想想，若有辦法透過第三地轉進的資金，台灣雖然不大，但城鄉差異不小，當真要掏出鈔票，誰又會買房如買菜，想都不想就照單全收呢？

 

 

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狼打造了一個美麗的草原，把自己裝扮的和肥羊一樣，牠們很會吹噓說故事，讓羊群相信跟著牠們就會有好日子，有的羊聽說那裡的草更多更嫩更鮮美，受不住誘惑的就離開羊群前去，結果那些羊就再也沒有回來。

貪狼與貪婪

看了電影華爾街之狼感觸很深，不知道要從哪一個角度和讀者分享。在金融市場那麼多年，可以說看遍人生百態，片中的糜爛生活是有些誇張，但光怪陸離的金融商品和銷售手段卻真的就在我們身邊，很少有人能抗拒那種誘惑。

先談貪狼吧。當業務員碰到銷售佣金1%的藍籌股和佣金50%的垃圾股，他的選擇是什麼？說真的誰不愛錢，錢給了我們安全感、滿足感，是一切力量的來源。為了養家活口我們都需要錢，差別在於，我們能為錢犧牲到什麼程度。為了將自己的利益最大化，誠信、專業、自尊已蕩然無存。

賣什麼東西並不重要，重要的是能把東西賣出去，把錢收回來放進自己的口袋。能把生髮梳子賣給禿子憑的是本事，至於會不會長出頭髮真的不重要。在功利主義掛帥，有錢才是硬道理，良知與道德是成功的障礙。

共犯結構的市場

未上市股票經過業務員花言巧語的推銷，賣給了投資人一個賺取暴利的夢，將來會不會掛牌誰也不知道。投資人相信他們所說的故事，甘願冒風險去搏一下，自己也要檢討，現在股票有一千多檔不買，偏要買這種股票，圖的是什麼？

狼賴以為生的是利用羊的貪婪，當冒險的羊碰到飢餓的狼，會是什麼結局可想而知。如果羊都安分守己的留在原來的草原，雖然草不好吃至少保住了命，但是狼卻會餓死。

貪婪的心活絡了市場，大家都想發大財，在這個沒有信仰的年代，誰能不向金錢低頭？在資本主義的社會裡我們早就養成了用錢評量一個人的價值，就是看你開什麼車、住什麼房、刷什麼卡，沒人在乎你的錢是怎麼賺來的。每個人都想成為開超跑的富人，沒有人想成為那個坐地鐵回家的調查員。

貪婪有理，欺騙無罪

華爾街是逐夢者的天堂，有膾炙人口的暴富故事，有各種金融商品吸引投資人捧著錢進貢。或許有的人賺到錢，但絕大部分是鎩羽而歸，藍籌股的穩健不如未上市股迷人，投資人總是相信自己買到的股票將來會掛牌狂飆。

投資未上市股票最大的風險，在於流通性低及公司資訊不夠透明，由於未上市櫃公司不受公司法約束，毋須按時揭露財務資訊，因此若碰上經營不善、出現財務危機等問題，投資人可能蒙受投資虧損。

超商的書架上財經雜誌都是投資達人的成功案例，第四台老師介紹的股票都會漲停板，投資人不斷的尋找更高報酬的工具、更快致富的方法，卻忽略了虎視眈眈

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內政部於今(27)日發布修正「土地登記規則」第24條之1等條文，修正後的第二類土地登記謄本，將不公開所有權人的完整住址資料，以落實個人資料保護。

內政部表示，目前土地登記謄本共分為兩類，其中第二類謄本為提供任何人申請，並將所有權人的完整住址資料公開。但近年來，常有民眾向內政部及各地政機關反映，因為部分不動產業者利用第二類謄本記載的住址資料直接拜訪所有權人，並藉此請求其同意出售房屋，使得民眾感到生活與隱私受到干擾。

內政部指出，經過召開多次會議檢討結果，認為原規定有違個人資料保護法規定，並且依民調結果，亦有77%受訪民眾表示不贊同地政機關主動將所有權人完整住址資料公開，所以決定修正規定。

修正後，地政機關核發第二類謄本將改以去識別化方式，只公開所有權人的部分住址資料與部分統一編號資料，但如果經過所有權人同意公開，或者是法律規定的利害關係人，則仍可以申請取得完整住址資料，以兼顧交易安全與個人資料保護。

內政部表示，考量本次修正第二類謄本核發方式，將影響民眾及不動產業者申請或使用謄本的習慣，所以於法規修正發布後6個月，即9月15日起施行，在此期間，內政部將對民眾及不動產業者進行宣導，以順利推動新制。

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台北市不動產評價委員會」今年一月二十二號召開常會審議，決定調高台北市今年七月一號以後新建房屋的標準造價，調高幅度平均約為現行的一點六倍，另外豪宅稅也會以「戶」為認定，將會增加三百戶課徵豪宅稅；另外新蘆線、信義線開通，帶動週邊房價行情，北市稅捐稽徵處也調高部分路段率，估計有六萬多戶房屋稅將提高，平均增幅約為百分之九。

台北市稅捐稽徵處長黃素津說，考量台北市的房屋標準單價，已經超過三十年沒有調整過，價格遠低於現行的房屋造價，例如現行的房屋構造標準單價，五層樓以下房屋，一坪還停留在早年的一坪不到一萬元，不過現在已經達一坪七、八萬元，所以這次的不動產評價委員會審議，重新訂定標準單價，平均提高一點六倍，只要是今年七月一號後新建的房屋，將採用調高後的標準造價，今年七月一號後新建房屋的標準造價提高之後，每年每戶將多出三到四萬元的房屋稅收。

另外台北市的豪宅稅，原本以「棟」為課稅認定，整棟需超過七成戶數，才會課豪宅稅，不過七月一號開始，將改採以「戶」為認定，只要總價八千萬元以上、單坪一百萬元以上或八十坪以上，就會被課豪宅稅，預估將多三百戶必須被課豪宅稅，另外新蘆線、信義線開通之後，房價也跟著漲，所以這次也調高新蘆線、信義線出入口附近，調高週邊的路段率，最高調高部分路段的房屋街路等級調整率，最高調高兩級，估計將有六萬六千戶房屋會提高房屋稅，平均增幅約為9％。處長黃素津說，七月一號公告實施之後，將在民國一百零四年五月房屋稅，開始課稅，預估台北市一年的房屋稅收，將增加五億多元。

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政府優惠房貸

專案名稱	可貸額度	貸款年限	目前利率	寬限期	申請條件
財政部-青年安心成家購屋貸款	500萬	30年	前二年1.72% 第三年起2.02%	最長3年	‧ 20歲以上 ‧ 本人及配偶名下無自用住宅 ‧ 續辦至103年12月31日止

公民營行庫

一段式：2.35~4.195％(依本行現行指標利率浮動計息)起。

行庫名稱	貸款利率
台灣銀行	「Easy Go」房屋輕鬆貸優惠專案 分段式：前6個月1.994%起，第7~12個月2.169%起，第2年至貸款結束2.369%起。 一段式：全部貸款2.264%起。
台灣企銀	好家園房貸專案 2.33%-2.93%起，機動計息
台中商業銀行	安心成家購屋專案貸款 依本行依月定儲利率指數加碼，第1~6個月加碼0.5%起，7~12個月加碼0.75%起，第二年起加碼0.97%起機動計息。 理財指數型房貸 最低依指數房貸利率加碼3.38%起，A級客戶可再享減1碼優惠
華南銀行	『定儲利率指數』房貸 1.90%~6.00%(依本行現行指標利率浮動計息)
土地銀行	優質房貸方案 前6個月依本行公告指數型房貸指標利率（月調）加0.62％起(目前為1.99％)，7~12個月加0.68％起(目前為2.05％)，第2年加0.95％起(目前為2.32％)，機動計息。
中華郵政	「享優貸」專案 依指標利率加碼0.655%~0.855%，現為2.03%~2.23% 菁英專案 依指標利率加碼0.5%，現為1.875%
合作金庫銀行	一般購屋貸款 分段式：1.99~4.195％(依本行現行指標利率浮動計息)起。
板信商業銀行	指數型房貸 前6個月2.0%~2.2%機動，第7-24個月2.2%~2.4%機動，第3年2.5%~2.7%機動
元大商業銀行	一段式利率(一心一意)房貸 1.95%~2.65% 三段式利率房貸 前6個月1.85%，第7-24個月起1.95%～2.3%，第3年起2.05%～2.75%
星展銀行	指數型房貸 依定儲利率指數加碼，目前為2.33%～2.73%
渣打銀行	指數型房貸 前6期固定利率2.25%起，第7期起（T+1.37%起），以T值指數加碼機動計息(目前為2.25%)。 T=三個月期台北金融業拆款定盤利率（TAIBOR, Taipei Interbank Offered Rate）90天的平均值，2013年8月公告為0.88%
玉山銀行	指數型房貸 前二年2.26%~2.46%，第三年起2.76%~2.96% 理財型房貸 利率2.66%~3.76%
上海商業銀行	指數型房貸 第一年2.20%～4.37%，第二年2.30%～4.37%，第三年起2.40%～4.37%，貸款利率依本行貸款定儲指數機動調整。
第一銀行	購屋貸款 2.33%～5.27%機動計息 菁英優利貸款專案 2.04%~4.42%機動計息
兆豐國際商銀	「歡喜房貸」專案 第1年1.88%起(IR+0.51%)，第2年起2.03%(IR+0.66%)
陽信銀行	指數型房貸 依定儲利率指數加碼機動計息，目前為2.24%-2.715%

壽險業者

壽險業者	貸款利率
國泰人壽	公教人員築巢優利貸 依中華郵政二年期定儲機動利率固定加碼0.375%機動計息(目前年息1.75%)(103年12月31日止)
新光人壽	「菁優貸」房貸專案 菁英客戶：第一年利率1.84%起，第2年起依保單分紅利率加碼0.6%起(機動調整) 一般客戶：第一年利率1.84%起，第2年起依保單分紅利率加碼0.95%起(機動調整)
三商美邦人壽	菁英專案 二年固定利率：前6個月固定1.85%，第7-24個月固定1.95%，第3年起指標利率+0.55%浮動計息。
富邦人壽	真心相貸(一段式) PDR [即保單分紅利率]+0.60%起(目前為2.02%〉

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官員頻頻釋出房市泡沫訊息，業者看法也相對保守，台灣房屋地產集團國際資產中心執行長方彥夫昨表示，預估今年全台房市「量縮價平」，之後才會有緩跌機會，但不可能大跌，其中台北市中心房價難跌，但外圍「會有一些變化」，處於盤整狀況。

好房網說，今年國內房市考量有3大關鍵，分別是政策面、供需面、利率走勢等，其中，今年底有7合1選舉，政府政策將持續打房，預估全台房市可能緩跌。

方彥夫強調，台灣人儲蓄率相當高，且大部分民眾有買房觀念，一般民眾不買台北市中心房屋，主因是房價高得不合理，因此多數購屋族，將選擇前往北市外圍地區尋找合適物件。

方彥夫認為，淡水、桃園，甚至台中七期等地，房價已被投資客炒高，預期北市中心以外地區，可望回歸市場供需基本面。

方彥夫強調，房價不可能突然大跌，主因是地價有上漲支撐，「房價要跌也是緩跌」，值得注意的是，台灣房市易受選舉影響，今年底7合1選舉，可能將導致購屋族陷入觀望。

在投資房市方面，業者說，雖然國內市場資金充沛，但房市投報率僅1.57％，因此資金不一定會全部流向房地產，預估房市將進入盤整期，之後有機會緩跌。

方彥夫指出，先前大多數人都在國內投資房市，但在國外房市資訊日趨透明下，已有不少投資客，轉往馬來西亞等高投報率國家發展。

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中國時報【文╱楊宗灝】

台灣房屋根據內部成交資訊統計去年12月交易熱度，6大都會區交易量月增7.16％、房價月增4.26％，其中桃園交易量增幅最多，達12.69％、其次依序為台中9.67％及高雄8.62％，而房價部分，台北增幅最多達11.69％，其次為高雄市8.38％及台中8.13％，整體而言，12月房市價量「溫」漲。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，QE和奢侈稅修法議題利空出盡，加上年底成家購屋潮，市場買氣回籠，其中，雙北買氣以自住客為主，因此低單價的淡水成首選，台北集中在小宅物件最多的中山區，顯示低坪、低總價優勢仍是市場大熱門。而受到北部建商南下獵地的帶動，台中買氣增，不少北部置產族「錢」進台中，又以西屯7期議題最多，也最為搶手，不管是自用族群或是置產族都看好台中房市長線發展，尤其以兩房產品在市場上詢問度高、去化速度快。

台灣房屋智庫經理江怡慧指出，去年12月桃竹地區平均房價分別為每坪16萬元與15.2萬元；交易量增幅分別為12.69％與2.71％。桃園房市能見度仍高、交易熱度持續不減，自住剛性需求強勁，不受打房政策的限制，是支撐房市的主力族群，但走向總價購屋，因此，帶動「4低」產品買氣，低總價、低坪數、低單價及低自備款等4低物件的看屋率與買氣，將持續增加。

新竹地區交易量雖然增加幅度不高，主要是議價空間縮小至13至14％，表示開價與實際成交價格逐漸收斂，另一方面，買賣雙方價格拉距的時間與交易天數明顯縮短，由過去55至65天縮短到45至55天。

張旭嵐分析，新北市月增4.21％，其中低單價區林口、三峽、淡水最熱，且新莊中央辦公大樓啟用也帶動周邊房市熱度；而桃園受惠航空城計畫、機場捷運將通車及確定升格為直轄市，買氣旺。而奢侈稅和打房效應，雙北置產族南移，台中、高雄受到外來客買盤加持，價量都有明顯成長。

又以內政部去年1至11月的統計資料來看，淨遷入人口以桃園縣最多，其中又以雙北遷入桃園的人數最多，而台中則是淨遷入人口最多的第2都，而台北淨遷入的人口連年遞減，顯示直轄市升格議題加上地方重大建設，提高了周邊衛星城市的吸引力，跨縣移民已成風潮。

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1.自住心理強 ，房價要立即下跌的機會相當低
舉例來說，民眾買了一間1千萬元的房子自住，以20年房貸、利率2％、貸款7成來算，一個月本金加利息約3.5萬，如果房價跌3成，房屋價值僅剩700萬，每月要還的貸款仍為3.5萬元，倘若不是長期失業或背負大筆負債的情況，他認為大部分的民眾仍會選擇繼續繳房貸自住，不大可能隨即售屋「現賠」300萬。
2. 升息壓力大，難澆熄自住心態
儘管今年房市升息壓力比過去大，不過李季鴻認為，假設利息從2％調升至3％，每月多了3000元的房貸利息，升息至4％則是每月增加7000元的房貸利息，除非不堪負荷，否則應如同上述情況，多半的人仍會勒緊褲帶，繼續繳房貸。
3. 法拍縮減逾半，市場穩定

從被視為房市反指標的法拍屋來看，應該不會發生大跌價的情況。目前法拍市場交易量較去年減6成，表示市場狀況穩定，根本沒有多少物件在法拍市場流通。
綜上所述，即便今年房市缺乏動能，但就民眾自住心理、升息及法拍屋的面向研判，房價立即下挫的機會應該不大，除非發生如2008年的美國次貸危機而引發全球性的金融風暴。儘管房市不會同黃色小鴨有瞬間爆破之虞，但也正因為房市處於「慢慢消風」的狀態，民眾購屋仍須謹慎，以免將來背負龐大的房貸負擔。

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國內購屋貸款龍頭土地銀行表示，受到美國QE將分批退場，資金可能回流影響，預料房地產今年可望持平，但明年沒有那麼樂觀；若房貸利率上升至3％至3.5％房地產景氣將下滑。（黃悅嬌報導）

國內房貸龍頭台灣土地銀行董事長王耀興在立法院財委會回答立委林德福質詢時表示，美國QE預計在今年分八次逐漸退場，資金可能回流美國，對新興及亞洲市場的房地產及股市造成影響，預料今年房市產市場可望持平，但明年走勢沒那麼樂觀。至於利率將急升或緩升？為央行政策權責，但利率上揚帶動房貸利率走升，依歷史經驗來看，房貸一旦升至3％以上，將不利房市。『主要利率一提升，我們房貸利率超過3％至3.5％，房地產景氣會下來。』

王耀興也指出，土銀承做不動產放款通常為買價的6成，因此，即使不動產因此跌了4成，仍不至於造成損失。此外，土銀為專業不動產專業銀行，理應全部放款可放給不動產，但配合央行及財政部政策，並考量房市景氣，土銀會做必要控管；金管會對土銀的的土建融加房貸放款原限制在50.34％，比例會再下降，約降至50％左右。換言之，今年土銀房貸放款餘額將零成長。

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財政部高雄國稅局表示：納稅義務人甲君於2011年11月25日以拍賣為登記原因購入高雄市房屋及坐落基地(以下簡稱系爭房地)，於2011年12月25日與仲介公司簽訂委託銷售契約，因甲君名下尚有其他3筆房地，將會被奢侈稅，經仲介公司及代書建議，若將系爭房地先贈與符合奢侈稅條例第5條第1款規定之已成年子女乙君再出售，可以合法節稅，甲君聽信其建議，遂於2012年2月18日辦理贈與並移轉所有權登記於乙君名下，旋於同年4月以300萬元簽約出售予第3人丙君，案經國稅局查獲，其訂立銷售買賣契約及價金均由甲君簽訂及收取，核屬藉用他人名義規避奢侈稅，除補徵稅額45萬元(稅率15％)外，還要處以2.5倍的罰鍰。

國稅局進一步說明：奢侈稅自2011年6月實施以來已滿2年，該局針對出售持有期間未滿2年之不動產未依法申報之案件，均特別加強查緝，2013年度查獲藉用他人名義規避奢侈稅而補徵稅額及裁罰之案件計14件，補徵稅額690萬餘元及裁罰1,725萬餘元。

國稅局特別提醒納稅義務人，利用符合奢侈稅條例第5條第1款規定之他人名義規避奢侈稅，除補徵稅額外，還要處以比一般未申報案件更高倍數之罰鍰，將會得不償失，請勿以身試法。

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根據八大行庫經研報告資料顯示，

桃園、台南、高雄以及林口、三峽、淡水等6區餘屋去化速度遲緩，有些建案閒置近1年都未售出

最快在本周列為注意區，

倘若在明年329檔期之前，去化速度仍舊遲緩，仍未出現承接力道,不排除進行總量管控。

最快在第2季新接消費性房貸鑑價先打95折至9折，原則上成數不超過8成。

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